2010成功的房地产经理人在不断的实践中都是有着丰富的销售和营销经验的，他们有着自己的思想，有着自己的见解，在这里，我们摘取了2005年CIHAF中g最具价值房地产经理人的获得者丁越和任秋红的职场感悟，以期与大家共同感悟营销的真谛———
　　近几年，一线城市的楼市形势太过火爆，以致于营销的作用在一个楼盘运作的过程中显得并不是十分突出，因此我想谈谈未来房地产市场发展趋势所指的中g二线城市的楼盘营销运作心得，当然这也包括大连这座我工作了多年的城市。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、 

 从业时间12年，现任半岛房地产开发有限公司副总经理。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、1993年9月，进入大连亿达房地产股份有限公司担任销售经理，一直从事房地产销售与管理工作，2004年10月，进入大连半岛房地产开发有限公司，主管房地产营销工作。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、从业12年来，直接参与营销策划及销售管理的项目有亿达新华小区、白云小区、星海小区、亿达广场、亿达新世界、亿达学苑、海苑花园、半岛听涛等近十个住宅项目，一线工作和管理经验丰富，对房地产营销无论从整体宏观掌控还是细节上都得心应手。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、

　　首先是市场摸底，做好楼盘角色定位工作

　　要理清此地区的楼市发展脉络，解析楼市的发展阶段，深入了解项目营销的大环境。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、每个二线城市都有各自迥异的城市发展现状，这是一个介入该城市地产项目之前，职业经理人必须去做的功课。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境、建筑设计风格等都是研究区域营销大环境的重要问题。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、

　　第二要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作

　　营销工作里面有一个非常重要的部分就是市场研究工作，产品的设计能否符合市场需求特征是决定项目成败的关键，因此先通过专业的市场调研，分析市场需求特征，然后根据市场需求特征来设计符合需求的产品才是上上之选。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、而产品设计一旦确定，如果恰好符合市场需求的那还好，如果不符合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了，因为你必须得找到充分的理由来说服消费者购买他不满意的商品，这个难度是非常大的。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、

　　第三是做好财务预算

　　一般人会觉得财务预算对于策划来说不大重要，这也是一个很错误的认识。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、你必须充分了解项目的成本、利润空间及推广的预算情况，因为媒介计划、促销计划等大量的工作都牵扯到财务预算问题，因此只有你充分了解了财务预算的构成，才能游刃有余地根据预算来做推广，量力而行，打有计划的仗。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、否则推广中产生的费用是很难控制的，一旦超出预算，除了加大成本，甚至会打乱整体营销节奏。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、

　　第四，推广工作要充分考虑当地的情况，可执行性要侧重考虑

　　这是一个非常重要的问题，许多策划者在操作二线城市楼盘的时候，往往根据一线城市的习惯想一些大创意大推广，到执行的时候发现根本不是那么一回事，结果往往是无功而返，有的甚至虎头蛇尾。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、事实求是的态度是做营销推广工作的前提，而“超前一步是勇敢，超前半步是明智”的市场现象，也是需要我们认真去把握的。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、而在进行正式推广的时候，也需要充分考虑每个城市的广告环境。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、

　　第五要注意品牌的累积

　　树立品牌，对于一个想长期发展的开发商来讲是至关重要的。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、因此在项目运作过程中，注意建立及维护开发商的品牌，为其创造良好的社会环境。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、比如建立客户关系营销资源库，维护客户关系等。一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、